KİRA
SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN PRATİK BİLGİLER VE GÜNCEL DÜZENLEMELERE İLİŞKİN NOTLAR
Kira
hukuku pek çok kişinin günlük hayatta sıklıkla karşılaştığı bir alandır. Kira
sözleşmeleri en yaygın sözleşme tiplerinden biridir. Çok sık karşılaşılan bir
sözleşme türü olduğundan, uygulamada kira sözleşmelerinin kırtasiyelerden temin
edilen standart bir formda yapıldığını görüyoruz. Ancak kira sözleşmelerinin
standart olarak yapılması, maddelerine özen gösterilmemesi, çoğu zaman
sözleşmelere özel hükümler eklenmemesi sonradan kiracı ve kiraya veren arasında
uyuşmazlık çıkmasına neden olmaktadır. Kira hukukundan kaynaklanan
uyuşmazlıklar uygulamada çok fazla davaya neden olmaktadır ve düşünülenin
aksine kira hukuku oldukça geniş ve detaylı bir alandır, çok basit görülen
davalar uzun yıllar sürmektedir. Konunun önemi nedeniyle bugünkü yazımda kira
sözleşmelerini ele alarak, konuya ilişkin genel bilgilere yer verdim. Faydalı
olmasını dilerim.
GİRİŞ
Öncelikle
kira hukuku çok şekli bir alandır. Şekil şartlarına dikkatle uyulması
gerekmektedir. Kira hukukunda sözleşme ile bağlılık ilkesi temel ilkedir. Bu nedenle
taraflar arasında yapılacak sözleşme büyük önem arz etmektedir. İlerde taraflar
arasında uyuşmazlık çıkması
Kira
hukukunda ayrıca sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olduğundan, taraflar sözleşmenin
içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Ancak bu serbesti de sınırsız değildir,
kanunun izin verdiği ölçüde bir serbesti söz konusudur. Örneğin dövizle
kiralama CB kararnamesi ile yasaklandığından, Türk Lirası dışında bir para
birimi içeren kira sözleşmesi yapılamayacaktır. Hem sözleşme serbestisinden
yararlanabilmek hem de kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler içeren
sözleşmeler hazırlamamak için, kira sözleşmesi hazırlarken mutlaka bir avukata
danışmanız ileride hak kaybı yaşamanızı engelleyecektir.
APARTMAN GİDERLERİNE KATLANMA BORCU
Kiracı
kira bedelinin yanı sıra yan giderleri (apartman giderleri) de ödeme borcu
altındadır. Yine de bu hususu kira sözleşmelerine yazmakta fayda vardır.
Her ne
kadar apartman giderlerinden kiracı sorumlu olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu gereği
apartman yönetimine karşı apartman giderlerinden kiracı ve kiraya veren
müteselsil olarak sorumludur.
KİRAYA VEREN KİRA BEDELİNDE İSTEDİĞİ ORANDA
ARTIŞ YAPABİLİR Mİ ?
Hayır.
Bu durum da sözleşme serbestisi ilkesinin bir istisnasını oluşturur. Kira
bedelinde yapılabilecek artışın üst sınırını tüketici fiyat endeksi (TÜFE)
oluşturur. Tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalaması alınarak, kira artış
oranı belirlenir. Bu oranın üzerinde artış oranı kararlaştırılan sözleşmeler
geçersizdir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
Kira
bedeli sözleşmeden anlaşılmıyorsa veya bu konuda taraflar arasında uyuşmazlık
varsa kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilir. Kira tespit davası açmak
için bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir, dava her zaman açılabilir.
Ancak dava tarihi yine de önem arz etmektedir. Zira tespit edilecek kira
bedelinin hangi kira dönemi için geçerli olacağı dava tarihine göre belirlenir.
Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün içinde dava açılması veya
dava açma hakkının yeni kira dönemi başlamadan önce ihtarname ile saklı
tutulması halinde açılan dava mevcut kira dönemi için geçerli olur. Aksi
takdirde yani bu süre geçirildikten sonra açılan dava mevcut kira dönemi için
değil, gelecek kira dönemi için geçerli olur.
GÖREVLİ MAHKEME
Kiraya
ilişkin her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili
mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRACI SÖZLEŞME SÜRESİNİN BİTMESİNİ
BEKLEMEDEN EVDEN ÇIKABİLİR Mİ?
Çıkabilir.
Ancak kiracının sözleşmeden kaynaklanan borçları hemen sona ermez. Kiraya veren
kiralananı benzer koşullarda yeniden kiraya verene kadar kiracının borçları
devam eder. Bu süre makul bir süre olmalıdır. Kiracı kira sözleşmesini
devralmaya hazır yeni bir kiracı bulup kiraya verene getirirse, şartları uygun
olduğu ve ödeme gücüne sahip olduğu takdirde kiraya veren yeni kiracıyı kabul
etmek zorundadır. Bu durumda kiracının borcu sona erer.
ANAHTAR TESLİMİ
Anahtar
teslimi çok önemli bir konudur. Uygulamada sıklıkla kiralananı tahliye eden
kiracının, anahtarı komşuya, apartman görevlisine bırakıp kiraya vereni
herhangi bir iletişim kanalı ile haberdar ettiğini veya anahtarı bizzat kiraya
verene teslim ettiğini ancak herhangi bir tutanak tutulmadığını görüyoruz. Bu
konuya çok dikkat edilmesi gerekmektedir. Anahtar teslimi için mutlaka yazılı
bir tutanak gerekmektedir. Ya kiraya veren ile kiracı arasında tutulmuş ya da
icra dairesi tarafından tutulmuş bir anahtar teslim tutanağı olmalıdır. Aksi
takdirde kiracının borcu sona ermiş olmayacak, kiracı kira borcundan sorumlu
olmaya devam edecektir.
KİRALANANIN TAHLİYESİ
Tahliye
nedenleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Kanunda yer alanlar dışında başka
bir nedenle tahliye mümkün değildir. Tahliye nedenleri ikiye ayrılır;
1.
KİRAYA VERENDEN
KAYNAKLANAN TAHLİYE NEDENLERİ
1) Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle; kiraya verenin
kiralananı kendisi veya kanunda düzenlenen yakınlık derecesindeki kişiler için
kullandırma zorunluluğu varsa dava yolu ile tahliye istenebilir. Bu ihtiyacın
zorunlu ve samimi olması gerekir. Tahliye gerçekleşirse kiraya veren haklı
neden olmadıkça 3 yıl süre ile kiralananı eski kiracıdan başkasına kiraya
veremez.
2) Yeni malikin gereksinimi nedeniyle; taşınmazı satın alan yeni
malik doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracı kira sözleşmesinin sonuna
kadar haklarını muhafaza eder. Ancak yeni malik birinci maddede sayılan
nedenlerle kiralananın tahliyesini dava yolu ile isteyebilir.
3) Kiralananın yeniden inşa ve imarı
nedeniyle
2. KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE
NEDENLERİ
1) Yazılı tahliye taahhüdü; kiracının kiralananı belli bir
tarihte boşaltmayı taahhüt etmesidir. Geçerli olması için mutlaka yazılı olması
ve kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması gerekir. Uygulamada aksi
sıklıkla iddia edildiğinden noterde yapmakta fayda vardır.
2) Kiracının temerrüdü; Kiracının kira borcunu ve yönetim(apartman)
giderlerini ödememesi halinde kiracıya ihtar çekilerek ödemesi için 1 ay süre
verildikten sonra bu süre içinde borcu ödemediği takdirde tahliye davası
açılabilir. Tahliye davası açmak için mutlaka 1 aylık sürenin dolmasını
beklemek gerekir.
3) İki haklı ihtar; Kiracı aynı kira dönemi içinde kiraya veren
tarafından kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine neden olmuşsa, kiraya veren
ihtarların yapıldığı kira döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava
edebilir. Burada ihtarların haklı ve aynı kira dönemi içinde olması önemlidir.
4) Sözleşmeye aykırılık; Kiracı kiralananı sözleşmeye aykırı
bir şekilde kullanırsa örneğin işyeri olarak kiraya verilen taşınmazı konut
olarak kullanırsa tahliye istenebilir.
Tahliye davaları oldukça ayrıntılı bir konudur. Yukarıda yalnızca
tahliye nedenlerine değinilmiş ve kısaca açıklanmıştır. Kanunda sayılanlar
dışında bir nedenle tahliye söz konusu olamayacağı için bu sebeplerin bilinmesi
gerekmektedir. Kira sözleşmesinin tarafı olarak tahliyeye ilişkin bir sorununuz
meydana geldiğinde öncelikle bu sebeplerden birine uyup uymadığını kontrol
ederek, sonrasında detaylı bilgi ve dava takibi için bir avukata
başvurabilirsiniz.
PANDEMİ NEDENİYLE
MEVZUATTA YAPILAN GÜNCEL DÜZENLEMELER
İşyeri kiralarına ilişkin
; 26.03.2020 tarihinde Resmî
Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar
işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve
tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmünü getirmiştir. Dikkat edilmelidir ki bu
düzenleme yalnızca işyeri kiralarını kapsamaktadır, konut kiraları bu
düzenlemeye dahil değildir. Konut kiraları için tahliye ve sözleşmenin feshine
ilişkin kurallar eskisi gibi devam etmektedir. İşyeri kiralarına ilişkin ise
maddeden anlaşıldığı üzere 01/03/2020 ile 30/06/2020 arasını kapsayan kira dönemine
ilişkin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye veya sözleşmenin feshi
gündeme gelemeyecektir. Bu düzenleme kiracıyı koruyan bir düzenlemedir. Ancak belirtmek
gerekir ki bu düzenleme kira borcunun sona erdiği anlamına gelmemektedir. Kiracının
kira borcu bu sürelere ilişkin olarak da aynen devam etmektedir. Ancak
belirtilen tarihler arasında kira borcunu yerine getirmemiş olması tahliye
nedeni olamayacaktır.
Bir diğer düzenleme de icra işlemlerinde sürelerin durmasına
ilişkindir. Bu da hem kiracıyı hem kiraya vereni ilgilendiren bir durumdur. 2279
sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile “30/04/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına
ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm
icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip
işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına
ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir. Bu
süreler Cumhurbaşkanı tarafından 27 Nisan 2020 tarihinde yapılan açıklama ile 15/06/2020 tarihine kadar uzatılmıştır.
Bu da 15/06/2020 tarihine kadar herhangi bir icra takibi yapılamayacağı, dava
açılamayacağı yani kira sözleşmelerine ilişkin de herhangi bir işlem
yapılamayacağı anlamına gelmektedir.
UYARLAMA DAVALARI
Pandemi döneminde bir diğer gündem de uyarlama davalarına
ilişkindir. Malum pek çok işyerinin İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile
kapatılmasının ardından, pek çok işletmeci kira borcunu yerine getirmekte
güçlük çekmektedir. Pandemi süresince kira borçlarının ortadan kalkıp kalkmayacağı
sorulmaktadır. Bu da akıllara uyarlama davalarını getirmektedir. Öncelikle
belirtmek gerekir ki daha önce böyle bir salgın hastalık yaşanmadığından,
kanunlarımızda veya Yargı kararlarımızda konuya ilişkin kesin ve açık
düzenlemeler yer almamaktadır. Konu bundan sonra yargı kararları ile
şekillenecektir. Ancak pandemi sona erdiğinde de bu dönemin ortaya çıkardığı
uyuşmazlıklara ilişkin pek çok dava gündeme geleceği de açıktır.
Kira borcunun tamamen sona erdiği söylenemez. Her olayda mücbir
sebep, ifa imkansızlığı araştırması yapılacaktır. İfanın gerçekten imkansız
hale gelip gelmediği incelenecektir. Kira sözleşmeleri bakımından taraflar
arasında denge sağlanması gözetilecektir, bu nedenle de kiracının borçlarının
tamamen sona ermesi zor görünmektedir.
Uyarlama davalarına ilişkin olarak;
Uyarlama davalarının derhal açılması gerekir.
Pandemi döneminde her ne kadar adli süreler durmuş olsa da noterden karşı
tarafa ihtar çekilerek dava açma hakkının saklı tutulduğunu bildirmek yararlı
olacaktır.
Uyarlama davasını hem kiracı hem kiraya veren
açabilir. Kira bedelinde indirim, sözleşmenin askıya alınması vb. taleplerde
bulunulabilir.
Uyarlama dava tarihinden itibaren geçerli
olacaktır. Geriye etkili değildir.
1 yıl süreli sözleşmelerde ve sona ermesine 1
yıldan az kalmış sözleşmelerde uyarlama davası açılamaz.
Pandemi döneminde kira borcunu ihtirazı kayıt
koymadan yerine getiren kiracı daha sonra uyarlama davası açamaz. Bu nedenle
pandemi döneminde kira borcunuzu öderken açıklama kısmına mutlaka ihtirazi
kayıt koyunuz.
Bu yazımda genel olarak kira sözleşmelerine ve güncel
düzenlemelere yer verdim. Bu yazıda yer alan bilgilerin genel bilgiler
olduğunu, her somut olayın kendine göre şartlar, özellikler barındırdığını ve
her somut olaya göre değerlendirme yapılması gerektiğini unutmayınız. Özellikle
uyarlama davaları bakımından çok fazla örnekle karşılaşacağımızı tekrar
belirterek, bu konuda haklarınızı etkin bir biçimde koruyabilmek için avukata
başvurmaktan çekinmemenizi öneririm. Sağlıkla kalınız.
Avukat Başak BARAN
Ankara Barosu
Comments
Post a Comment